Rynek wtórny w Polsce przechodzi cichą rewolucję. Choć nie obserwujemy już drastycznych skoków cenowych, z mapy kraju systematycznie znikają oferty poniżej 9 tys. zł za metr kwadratowy. Najnowszy raport portalu Nieruchomosci-online.pl za pierwszy kwartał 2026 roku pokazuje jasno: tanie mieszkania to już rzadkość, a dotychczasowe bariery cenowe stają się nowym punktem wyjścia.

Jeszcze kilka lat temu znalezienie mieszkania w stolicy regionalnej w cenie poniżej 9 tys. zł za metr nie było wyzwaniem. W 2022 roku takich miast było czternaście, dziś zostały zaledwie cztery: Gorzów Wielkopolski, Kielce, Łódź oraz Katowice. Co więcej, niska cena dotyczy tam zazwyczaj tylko konkretnych metraży.

Najtrudniejsza sytuacja panuje w segmencie kawalerek – tutaj tylko Gorzów Wlkp. (7,5 tys. zł) i Łódź (8,7 tys. zł) utrzymują średnią poniżej wspomnianego progu. W innych miastach, takich jak Białystok czy Lublin, kwoty te dawno przekroczyły 10 tys. zł, co dla wielu kupujących oznacza konieczność drastycznych kompromisów dotyczących lokalizacji lub standardu wykończenia.

W stolicy Podlasia sytuacja na rynku wtórnym wydaje się być opanowana, choć z perspektywy portfela – mało optymistyczna. Średnia cena ofertowa kawalerek w Białymstoku ustabilizowała się na poziomie 10,7 tys. zł za m². Nieco większą dynamikę widać w segmencie mieszkań dwupokojowych, gdzie właściciele podnieśli swoje oczekiwania o około 1-2% w skali kwartału.

Stabilizacja cen w naszym mieście nie oznacza jednak, że jest tanio. Białystok wpisuje się w trend miast, w których 10 tys. zł za metr przestało być barierą psychologiczną, a stało się standardem, od którego dopiero zaczynają się rozmowy o zakupie.

Dlaczego ceny rosną, skoro na rynku nie widać gwałtownych turbulencji? Eksperci wskazują na psychologię początku roku. Wielu właścicieli właśnie w pierwszym kwartale decyduje się na wystawienie ofert, celowo zawyżając stawkę, by „przetestować” rynek. Sprawdzają, ile osób zadzwoni i jak bardzo skłonni do negocjacji będą potencjalni nabywcy.

Dodatkowo, na średnią cenę wpływa fakt, że z rynku najszybciej znikają „perełki” – mieszkania tańsze i wymagające remontu. To, co zostaje w serwisach ogłoszeniowych, to zazwyczaj lokale o wyższym standardzie lub lepiej położone, co automatycznie podbija statystyczną średnią dla danego miasta, nawet jeśli realna wartość nieruchomości stoi w miejscu.

Mimo delikatnych wzrostów, rynek wtórny wykazuje oznaki dojrzałości. W największych aglomeracjach, takich jak Warszawa czy Kraków, ceny są bardzo wysokie (odpowiednio 18,6 tys. zł i 17,7 tys. zł za kawalerkę), ale jednocześnie najbardziej stabilne. Duża konkurencja ofert wymusza na sprzedających realne podejście do wyceny.

Dla mieszkańców mniejszych stolic regionalnych, jak Zielona Góra czy Olsztyn, gdzie wzrosty w ostatnim kwartale były najbardziej odczuwalne, nadchodzące miesiące będą czasem weryfikacji. Jeśli popyt nie nadąży za „testowymi” cenami właścicieli, możemy spodziewać się korekt. Na powrót do stawek rzędu 8 tys. zł za metr w dużych miastach nie ma jednak co liczyć – ten etap historii polskiego mieszkalnictwa wydaje się być już definitywnie zamknięty.

AR