Mieszkania komunalne w Białymstoku: interes mieszkańców kontra polityka magistratu. Co będzie ważniejsze? (WIDEO)

Temat mieszkań komunalnych w Białymstoku to sprawa niezwykle drażliwa. Nie chodzi tylko o to, że w Białymstoku jest mało, a oczekujących na nie o wiele więcej. Emocje budzą oczekiwania najemców, którzy po wielu latach zamieszkiwania mieszkań komunalnych oczekują, że miasto umożliwi im ich odkupienie. W wielu wypadkach stan tych mieszkań jest kiepski, bo miasto i podległe im jednostki (Zarząd Mienia Komunalnego) nie inwestowały w remonty i udogodnienia. Mieszkańcy z kolei - aby to zrobić na własny koszt - chcą mieć pewność, że wydają pieniądze na polepszenie stanu własnych czterech kątów.

Białystok - jak na 300 tysięczne miasto - buduje mieszkania w tempie co najmniej ślamazarnym. Od 2020 roku stolica województwa podlaskiego wybudowała ich raptem 186 co daje roczną średnią (nie licząc bieżącego 2025) czterdzieści sześć i pół. To niewiele biorąc pod uwagę, że lista oczekujących jest naprawdę długa. Nowe mieszkania komunalne znajdują się w nowym bloku przy ulicach Bema i Depowej (budowa zakończyła się latem 2024 roku). Dodatkowo, miasto Białystok przekazało również ok. 520 mieszkań komunalnych i ponad 830 mieszkań TBS w nowo wybudowanych budynkach. 

Marzenie o własnym M to dla wielu białostoczan kwestia priorytetowa. W obliczu rosnących cen rynkowych, oferta korzystania z mieszkań komunalnych wydaje się być atrakcyjną alternatywą. Czym są komunalne mieszkania? W skrócie: są to mieszkania w nieruchomościach należących do miasta (gminy). Zazwyczaj są budowane z myślą o mieszkańcach pozostających w trudnej sytuacji mieszkaniowej lub takich, których miasto chciałoby widzieć na swoim terenie ze względu na szczególne potrzeby. Takie lokale udostępniane są np. wybitnym ekspertom i fachowcom o pożądanej specjalizacji, którzy zatrudnieni są przy miejskich projektach. W mniejszych miejscowościach jest to rodzaj zachęty np. dla lekarzy, aby zamieszkali na terenie gminy i opiekowali się mieszkańcami. Największa liczba lokali to te udostępniane osobom, w trudnej sytuacji mieszkaniowej  by mogły z nich korzystać. Mieszkania komunalne nie są przyznawane na własność (przynajmniej do chwili sprzedaży). Niestety miasto nie zawsze opiekuje się tymi lokalami tak jak robią to zazwyczaj właściciele. Niektóre inwestycje zarządcy mienia komunalnego uważają za zbyteczne. Jeżeli zatem mieszkaniec chciałby dokonać w nim zmian: np. wymienić wannę na prysznic, zamontować stałą zabudowę meblową, wstawić klimatyzację etc. to nie tylko musi uzyskać zgodę miasta (co zajmuje wiele czasu), ale również liczyć się z tym, że poniesionych wydatków nikt mu nie zwróci. Osoby, które mieszkają w mieszkaniach komunalnych przez 30 lat i dłużej często chcą dokonać generalnego remontu lub zapewnić, że będą mogli w nich zamieszkać ich potomkowie. Nic dziwnego, że często oczekują od miasta odpowiednio dużych bonifikat.

- Opłaty za mieszkania komunalne wcale nie są małe. Dochodzi do tego fundusz remontowy i inne części wydatków. Nie ma możliwości, by skorzystać choćby z możliwości uszczelnienia okien czy dotacji na OZE, co pozwoliłoby chociaż zmniejszyć rachunki za ogrzewanie. Nie ma mowy o unowocześnieniu mieszkania, bo wszystko wymaga zgody zarządcy. A to trwa. Dodatkowo jeszcze zazwyczaj musimy liczyć się z tym, że wydane pieniądze przepadną - mówili nam mieszkańcy lokali komunalnych, którzy na ostatniej Radzie Miasta Białystok liczyli na pozytywną decyzję radnych. Niestety przeliczyli się. 

Podczas dyskusji przy raporcie o stanie miasta, po którym prezydent Tadeusz Truskolski otrzymał absolutorium dzięki głosom radnych Platformy Obywatelskiej, Polski 2050 oraz radnej PiS Alicji Biały, nie mieli jednak szans aby się wypowiedzieć. Wykorzystany został formalny kruczek, aby uniemożliwić im przedstawienie własnych racji. Daliśmy im wówczas taką możliwość na naszym kanale YouTube TUTAJ

Mieszkania komunalne przyznawane są na podstawie szeregu wymagań, które spełnić musi ubiegający się o nie kandydat. W głównej mierze dotyczą one sytuacji finansowej, zdrowotnej i rodzinnej. Osoba taka nie może też dysponować własnym lokalem mieszkalnym. W założeniu atutem mieszkań komunalnych są bardzo niskie koszty zamieszkania. Zazwyczaj najemcy muszą płacić czynsz, ale jest on znacznie niższy niż rynkowy. Co więcej, zdarza się, że można go dodatkowo obniżyć (lub zostać z niego zupełnie zwolnionym). Takie rozwiązania ustalane są indywidualnie przez gminę. Niestety w Białymstoku nie zawsze jest to regułą. Niektórzy najemcy mieszkań komunalnych np. na osiedlu TBS twierdzą, że ich czynsze są porównywalne z cenami za wynajem mieszkań prywatnych. 

Białostocki samorząd, podobnie jak wiele innych miast w Polsce, oferuje najemcom możliwość wykupu zajmowanych lokali z bonifikatą. Ale czy warunki są na tyle korzystne, by faktycznie stanowiły realną szansę na zdobycie własności? Przyjrzyjmy się bliżej białostockim realiom i porównajmy je z praktykami innych polskich miast, wskazując na istniejące problemy.

W Białymstoku, aby ubiegać się o wykup mieszkania komunalnego, najemca musi spełnić szereg warunków. Kluczowym elementem jest możliwość skorzystania z bonifikaty od ceny rynkowej lokalu. Wysokość bonifikaty jest zmienna i zależy od wielu czynników, m.in. od stażu najmu, rodzaju nieruchomości czy też od tego, czy dany lokal znajduje się w strefie rewitalizacji. Przykładowo, miasto może oferować wyższe bonifikaty dla lokali wymagających dużych nakładów finansowych na remonty. Najemca musi również uregulować wszelkie zaległości czynszowe i opłaty, a także zobowiązać się do pokrycia kosztów związanych z procesem wykupu (takich jak np. opłaty notarialne). Mimo istnienia możliwości wykupu, białostoczanie często napotykają na bariery. Jednym z głównych problemów są koszty remontów i adaptacji. Wiele mieszkań komunalnych to lokale starsze, wymagające znaczących nakładów finansowych na modernizację, co często przewyższa możliwości finansowe najemców, zwłaszcza tych o niższych dochodach. Dodatkowo, wysokość bonifikaty, choć pomocna, bywa niewystarczająca, aby skutecznie obniżyć cenę do poziomu atrakcyjnego dla wszystkich zainteresowanych. Proces administracyjny, choć zazwyczaj transparentny, może być czasochłonny i wymagać cierpliwości od wnioskodawców. Największym zastrzeżeniem jest to, że miasto wymaga aby wszyscy mieszkańcy w danej nieruchomości wyrazili chęć odkupienia mieszkań jeżeli stanowi ona tzw. setkę (czyli wszystkie lokalne w niej są komunalne). Miasto tłumaczy to, że nie chce być stroną we wspólnocie mieszkaniowej, bo stawia je to w niekorzystnej sytuacji. Mieszkańcy z kolei wskazują, że miasto Białystok powinno brać też pod uwagę ich oczekiwania i interesy, skoro z ich podatków utrzymywani są zarówno urzędnicy jak i radni. 

Porównując Białystok z innymi miastami nie sposób nie zauważyć różnic w podejściu do sprzedaży mieszkań komunalnych. Na przykład, Poznań jest miastem, które w ostatnich latach aktywnie promowało sprzedaż mieszkań komunalnych z wysokimi bonifikatami, często sięgającymi nawet 90%. Celem było pozbycie się z zasobu miejskiego lokali wymagających dużych inwestycji i jednoczesne umożliwienie mieszkańcom uzyskania własności. Podobne praktyki miały miejsce w Krakowie, gdzie również oferowano atrakcyjne bonifikaty, choć tam proces był bardziej restrykcyjny, jeśli chodzi o przeznaczenie uzyskanych środków (często wiązało się to z koniecznością reinwestowania w remonty). Inne miasta, jak np. Warszawa, podchodzą do wykupu bardziej zachowawczo, oferując niższe bonifikaty i stawiając większy nacisk na utrzymanie dużego zasobu mieszkań do wynajmu. Białystok na tym tle wypada zupełnie inaczej. Przed laty miasto zachowywało się podobnie jak Kraków i Poznań, ale obecnie niemal całkowicie wyhamowało prywatyzację lokali komunalnych. 

Polskie samorządy mają dużą swobodę w ustalaniu zasad sprzedaży mieszkań komunalnych, co prowadzi do znacznych różnic w wysokości bonifikat. Niektóre miasta, dążąc do zbycia zasobu komunalnego i pozyskania środków na nowe inwestycje, oferują bardzo wysokie upusty. Inne natomiast, widząc w mieszkaniach komunalnych narzędzie polityki społecznej i wspierania najuboższych, podchodzą do sprzedaży z większą ostrożnością, oferując niższe bonifikaty lub w ogóle rezygnując z wykupu na rzecz najmu. Białystok kiedyś plasował się gdzieś pośrodku, starając się znaleźć równowagę między potrzebami mieszkańców a polityką zarządzania miejskim zasobem. Obecnie polityka zabezpieczenia zasobów miejskich jest na pierwszym planie.

Jak przyszłość rysuje się w sprawie sprzedaży mieszkań komunalnych w Białymstoku? To w sumie zależy od tego jak długo będzie rządził prezydent Tadeusz Truskolaski i jego ekipa. Obecny włodarz miasta nie ma zwyczaju zmieniać zdania wierząc głęboko, że wie co jest najlepsze dla miasta. Pojawienie się nowego prezydenta - niezależnie od tego z jakiej opcji - sprawi, że magistrat będzie weryfikował dotychczasowe stanowisko. Duże znaczenie będzie miała sytuacja na rynku nieruchomości oraz potrzeby mieszkańców. Dodatkowo wzrost kosztów utrzymania i remontów budynków komunalnych może skłonić miasto do dalszej liberalizacji zasad wykupu, aby zmniejszyć obciążenie budżetu. Z drugiej strony, rosnące zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem może spowodować bardziej restrykcyjne podejście. Kluczowe będzie znalezienie optymalnego rozwiązania, które z jednej strony umożliwi najemcom zdobycie własności, a z drugiej zapewni miastu stabilny zasób mieszkań komunalnych dla tych, którzy najbardziej ich potrzebują. Czy białostocki model wykupu mieszkań komunalnych okaże się wreszcie przyjazny dla mieszkańców miasta? 

Przemysław Sarosiek