Mieszkanie (plus) w Białymstoku: komunalnie czyli bardzo drogo z deweloperskim niepokojem w tle

Informowaliśmy o rządowym programie "Mieszkanie plus" oraz o tym, że władze Białystoku niewiele zrobiły, aby się w nim znaleźć. Pisaliśmy, że w stolicy Podlasia co najmniej tysiąc rodzin oczekuje na mieszkania komunalne. Zadawaliśmy pytania czy i w jaki sposób Białystok stara się o ściągnięcie tego programu na nasz teren. Wprawdzie urzędnicy prezydenta Tadeusza Truskolaskiego w końcu odpowiedzieli nam, że miasto stawia na budownictwo lokali komunalnych, ale... w międzyczasie okazało się, że są one drogie – znacznie droższe niż te z "Mieszkania plus" z opcją wykupu. Zaś w miejscowościach, gdzie samorządy podpisały umowy na budowę tanich lokali w ramach programu rządowego deweloperzy wpadają w panikę z powodu spadających czynszów i utraty zarobków. Stawiamy zatem pytanie: czy to ma wpływ na postawę magistratu w temacie "Mieszkania plus"? I jaki związek mają drogie czynsze w białostockich komunalnych lokalach z brakiem entuzjazmu dla programu rządowego?

Departament odpowiedział: budujemy komunalnie.

Po pierwsze jesteśmy winni Czytelnikom informację - po 17 dniach oczekiwania otrzymaliśmy z magistratu odpowiedź na nasze pytania dotyczące Białegostoku i "Mieszkanie Plus". Trudno nie zauważyć, że choć w Białymstoku za współpracę z mediami odpowiada już cały departament to pisanie odpowiedzi na pytania mediów idzie znacznie wolniej niż za czasów, gdy zajmowało się tym tylko biuro. A już wtedy nie było z tym za dobrze.

Przypomnijmy: pytaliśmy magistrat

- Czy miasto Białystok prowadziło rozmowy z przedstawicielem administracji rządowej na ten temat? Jeżeli tak to jak się one zakończyły?

- Czy - zdaniem władz miasta - nie ma potrzeby, aby w Białymstoku realizować program Mieszkanie Plus, bo miejski program mieszkań komunalnych jest wystarczającą odpowiedzią na potrzeby mieszkańców?

- Czy miasto rozważa przystąpienie do programu Mieszkanie Plus w najbliższej przyszłości? Jeżeli nie to proszę o odpowiedź dlaczego?

Odpowiedź uzyskaliśmy tylko na ostatnie pytanie. Oto ona:

- Na początku tego roku na wniosek Wojewody Podlaskiego przeprowadziliśmy analizę gruntów w naszym mieście, które potencjalnie mogłyby zostać zakwalifikowane do programu Mieszkanie Plus. Okazało się, że w Białymstoku nie ma zbyt wielu działek spełniających określone w programie kryteria. Istnieją trzy takie działki. Ze względu na niezbyt wielkie zasoby gruntowe obecnie koncentrujemy się na gminnym programie budownictwa Komunalnego, poszukując zewnętrznych źródeł finansowania. Jednocześnie nie wykluczamy włączenia się do programu rządowego, który mógłby również pomóc w spełnieniu oczekiwań mieszkańców w tym zakresie - odpowiedziała Katarzyna Ramotowska.

W skrócie: nie mamy terenów na "Mieszkanie plus", ale możemy się włączyć do programu. Ale przede wszystkim budujemy lokale komunalne, bo to nam świetnie wychodzi. Przy okazji dowiedzieliśmy się, że miasto (w TBS-ach i ZMK) ma 4658 lokali mieszkalnych a realizuje jeszcze kolejne inwestycje, na które uzyskuje dofinansowanie (pożyczkę?) z BGK. W ostatnich dwóch latach w sumie 3,3 miliona złotych. Nasze dwa pytania pozostały bez odpowiedzi: przesłane nam informacje wprawdzie pozostają w pewnym związku z naszymi wątpliwościami ale ewidentnie dowodzą, że albo my nie rozumiemy odpowiedzi albo też  urzędnicy nie rozumieją pytania.

Tylko 1,5 hektara w Białymstoku?

Tymczasem jest coraz więcej samorządów, które chcą budować tanie lokale na wynajem (i wykup) w ramach "Mieszkania plus". Właśnie BGK podpisał umowy z kolejnymi 13 samorządami na budowę prawie 2,8 tysięcy mieszkań. Kolejne 30 samorządów jest już po podpisaniu listów intencyjnych (stwarza to szanse na prawie 9 tysięcy kolejnych lokali). Czyżby tam było więcej gruntów Skarbu Państwa, na których da się realizować budownictwo mieszkaniowe. Rzut oka na strukturę właścicielską w Białymstoku wskazuje, że w mieście są grunty należące do Skarbu Państwa, ale... spora ich część nie jest przeznaczona pod cele mieszkaniowe. Nasuwa się pytanie - dlaczego zatem nie dyskutuje się przeznaczenia tych terenów "Mieszkanie plus"? I druga kwestia: mieszkania, które powstaną w ramach programu, mają być budowane na działkach należących do samorządów, Skarbu Państwa i spółek z jego udziałem oraz inwestorów prywatnych. Tak przynajmniej wynika z lektury dokumentów źródłowych związanych z "Mieszkania plus". Dlaczego zatem Białystok nie zdecydował się wskazać dodatkowo własnych gruntów pod program?

Tajemnicą poliszynela jest, że Białystok to miasto przyjazne dla... deweloperów. Przynajmniej dla niektórych. Oznacza to, że potrzeby mieszkaniowe białostoczan rozwiązywane są na dwa sposoby: przez budownictwo komunalne oraz oferty deweloperskie. Oba rozwiązania są niestety kosztowne dla mieszkańców. Tymczasem w tych miejscowościach, w których dochodzi do podpisania umów z programu "Mieszkanie plus" deweloperzy i właściciele mieszkań mocno narzekają, że spadają czynsze i ceny lokali. Za wynajem „Mieszkania plus” opłata ma wynosić 10 zł – 20 zł za 1 metr kwadratowy. Przy najmie z docelowym wykupem lokalu będzie to ok. 12–24 zł. Nie obejmuje ona opłaty administracyjnej za powierzchnie wspólne i rachunków za media. Oznacza to, że mieszkanie o powierzchni 50 metrów trzeba będzie zapłacić od 550 do 1100 zł (nie licząc mediów), a w przypadku zakupu byłoby to od 660 do 1320 zł. Sporo, ale... nawet przy najwyższych stawkach (z możliwością wykupu) to są to ceny porównywalne z tymi, które są na rynku prywatnym. Tymczasem najniższe stawki (od 550 zł za najem i 660 zł z możliwością wykupu) są już bardzo konkurencyjne wobec cen dyktowanych przez deweloperów i prywatnych najemców. Nic dziwnego, że są zaniepokojeni. W Białymstoku budowa - nawet na wskazanych przez miasto 1,5 hektara - mogłaby zepsuć interesy. Nie tylko z powodu wysokości czynszu, ale także kosztów budowy. Według danych NBP z 2015 cena transakcyjna za jeden metr kwadratowy nowego mieszkania w Białymstoku to kwota około 4,5 tysiąca złotych. Tymczasem szacowany koszt budowy "Mieszkania plus" to około 3 tysięcy złotych. Czynszówki będą zatem znacznie tańsze niż oferta deweloperów, którzy w tej sytuacji będą zmuszeni do współpracy z rządem przy realizacji programie.  I budowania za wspomniane powyżej 3000 zł za metr.

Komunalnie czyli drogo, drożej, najdrożej

Jest jeszcze jedna kwestia: budownictwo komunalne, którym tak szczyci się Białystok niekoniecznie jest najszczęśliwszym rozwiązaniem. Dlaczego? Bo czynsz w miejskich mieszkaniach do tanich nie należy. Bliższe prawdy jest stwierdzenie, że... jest drogi. Interpelacje radnego Wojciecha Koronkiewicza na ostatniej sesji Rady Miasta wskazują, że białostoczanie - o ile nie mają  ulgi mieszkaniowej - mogą płacić czynsze za 50-60 metrowe mieszkania w wysokości od 1000 do 1200 a w skrajnych przypadkach nawet 1500 zł! I to bez możliwości wykupu. W tej sytuacji pieniądze czynsze w białostockich spółdzielniach (od 400 do 700 zł) są wyjątkowo atrakcyjne. Czy w tej sytuacji naprawdę można mówić, że budownictwo komunalne w Białymstoku rozwiązuje problemy? Jeżeli tak to dlaczego mieszkańcy z taką determinacją dążą do wykupu lokali mieszkalnych czego dowodzi chociażby przypadek Rzymowskiego 40? Odpowiedź na tak postawione pytania jest prosta: w naszym mieście mieszkań brakuje i właśnie dlatego ceny „dachu nad głową” są wyśrubowane w porównaniu do zarobków (chociaż i tak znacznie niższe niż w Warszawie, Katowicach czy Krakowie). Mimo to mieszkaniec Białegostoku za przeciętną pensję netto mógł w 2015 roku kupić od 1 metra do 0,7 m kw. nowego mieszkania). Większość białostoczan zaś zarabia za dużo, aby dostać zniżki w mieszkaniu komunalnym i za mało, aby kupić lub nająć za mieszkanie na rynku.

Dlaczego zatem Białystok tak mało robi aby doszło do realizacji "Mieszkania plus"? Skoro możliwa jest wykorzystanie do tego celu gruntów samorządowych? Czekamy na sugestie.

Przemysław Sarosiek

Podstawowy cel „Mieszkania plus” to zwiększenie liczby tanich lokali. Według danych rządowych w całym kraju brakuje około pół miliona mieszkań. Program rządowy opiera się na trzech filarach:  wsparciu budownictwa społecznego, budowie dostępnych cenowo mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności oraz wsparciu oszczędzania na cele mieszkaniowe.