Złote biznesy można robić na przekształceniu gruntów

Jak można zarobić grube miliony nie wychodząc z domu, ani nawet nie włączając komputera? Bardzo prosto. Wystarczy, że grunty które się kupiło zmienią przeznaczenie. Do tego potrzebni są: prezydent oraz jego urzędnicy, a następnie radni, którzy zagłosują za przekształceniem terenów. Sprawa była w Białymstoku już ćwiczona, zresztą z powodzeniem. Teraz być może szykuje się powtórka z rozrywki.

Tereny przy Jurowieckiej to atrakcyjny kąsek. Znajdują się w ścisłym centrum miasta, z dogodnym dojazdem, bliskością rzeki Białej, z nową ulicą Jurowiecką, Sienkiewicza oraz z perspektywą przebudowy kolejnego fragmentu Jurowieckiej, Ciepłej oraz Poleskiej. Od dawna wiadomo, że na tym terenie wysokiej zabudowy mieszkaniowej wznosić nie można. Obowiązujące jeszcze wciąż zapisy planistyczne utrzymują grunty głównie jako transportowo – przemysłowe. I każdy kto w tym miejscu chciałby kupić kawałek ziemi, musiałby budować tylko tak, jak pozwala na to prawo miejscowe.

Ale tereny zostały kupione. We wrześniu 2015 roku przedsiębiorca zapłacił około 15 milionów złotych spółce PKS Białystok, która do tej pory posiadała w swoich zasobach atrakcyjnie położoną dużą nieruchomość. Grunty rozciągają się niemal od ulicy Ciepłej aż prawie do Sienkiewicza i Ogrodowej. Gdyby tam zbudować bloki mieszkaniowe wysokie i wielorodzinne, to taki przedsiębiorca zarobiłby nie tylko drugie 15 milionów, ale także trzecie i prawdopodobnie kolejne. Na razie tego zrobić nie może. I w zasadzie nigdy nie powinien, skoro kupił grunty z przeznaczeniem pod konkretną zabudowę. Z tym, że jeszcze w 2014 roku podjęta została decyzja o tym, aby obszar ten objąć miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – innego niż do tej pory.

- Jeśli chodzi o Jurowiecką, to w ubiegłym roku prezydent wszczął procedurę zmiany planów w stosunku do istniejącego, gdzie ma być polepszenie warunków budowy. Chodzi o zmianę liczby kondygnacji, likwidację ciągu pieszego. Czym to skutkuje? W analizie gruntów i nieruchomości, cena wywoławcza, która została zaproponowana – około 700 zł za metr kwadratowy – jest prawie dwukrotnie niższa niż powinna być cena wywoławcza po zmianie planów. Rok mija od wszczęcia procedury zmiany planów i nic się nie dzieje, a te plany powinny być już dawno zrealizowane – wyjaśniał w sierpniu 2015 roku poseł Krzysztof Jurgiel.

Zatem analizując zaistniałą sytuację – jeśli rozpoczęta procedura zmiany planów zagospodarowania przestrzennego zakończyłaby się zgodnie z tym, do czego zmierzają urzędnicy – przedsiębiorca posiadający tereny po spółce PKS Białystok nie wychodząc z domu, ani nawet w ogóle nie wstając z łóżka, zarobiłby miliony na samych gruntach. Nawet nie musiałby ich zabudowywać. Wystarczyłoby, aby odsprzedał je komuś, kto chciałby tam budować wysokie i bardzo wysokie bloki wielorodzinne. Wszystko dlatego, że procedura zmiany planów zmierza w kierunku przekształcenia ich w tereny pod zabudowę mieszkaniową, wielorodzinną. Mało tego. Spółka PKS Białystok sprzedając swoje grunty wiedziała, że po przekształceniu będą warte co najmniej dwa razy tyle, ile zapłacił za nie obecny właściciel.

Zgodę na taką sprzedaż wyraził zarząd województwa podlaskiego i spółka PKS, której już nie ma. Po sprzedaży swoich nieruchomości, zmieniła się w PKS Nova, choć w zasadzie z tymi samymi władzami. Prezes, który sprzedał grunty należące do firmy, posiadał wiedzę o tym, że jak tylko zakończy się procedura ich przekształcenia, będzie w stanie sprzedać je o wiele drożej. Mimo to, do sprzedaży doszło i to zaledwie po niespełna trzech miesiącach od objęcia przez niego stanowiska prezesa PKS-u.

- Cena była adekwatna do wartości. Teren jest atrakcyjny, ale jego potencjał jest niewykorzystany – powiedział krótko po zakupieniu gruntów PKS-u jego nabywca, Konstanty Strus.

Jeśli tereny mieszkaniowe, bo na takie mają przecież być przekształcone grunty po nieruchomościach PKS, po 700 zł za metr kwadratowy to cena adekwatna do wartości, to zastanawiamy się, gdzie jeszcze w centrum Białegostoku za takie stawki można nabyć ziemię. Chętnie kupimy nawet tysiąc metrów działki, oby tylko była uzbrojona z dostępem do drogi publicznej i też po 700 złotych za metr kwadratowy. Nawet pobieżne przejrzenie ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości wskazuje, że nie ma żadnej szansy kupienia gruntów mieszkaniowych w centrum Białegostoku nawet po 1000 złotych za metr kwadratowy. Ba! Nie ma szans kupienia ich nawet za 1400 złotych za metr kwadratowy. I powiemy więcej, ponad dwa lata temu, też takich cen nigdzie w Białymstoku, w centrum miasta nie było. Pisaliśmy o tym bowiem dość obszerny artykuł jeszcze w lutym 2015 roku.

Tymczasem warto zastanowić się, czy nie wypadałoby zapytać mieszkańców co sądzą o planowanej sąsiedniej zabudowie. Zwłaszcza, że i tak zabudowuje się ich jeszcze gęściej wszelką zabudową. Więc wobec realizacji wysokich budynków wielorodzinnych, pytać powinno się chyba tym bardziej. Przecież ci ludzie nie kupowali swoich mieszkań wiedząc, że obok wyrosną im nowe bloki. Nie można mówić, że przecież wiedzieli, gdzie kupują mieszkania.

- Duże skupisko tak wysokich budynków w centrum to jakieś nieporozumienie. Pytanie, kto wydał na to zgodę i jaką z tego osiągnął korzyść? Bo nikt przy zdrowych zmysłach, w dolinie rzeki, nie pozwoliłby na budowę kolejnego molocha – z akcentem na przyszłe slamsy w centrum miasta. Bo im większe skupisko ludzi, tym bardziej anonimowych i będące przypadkową zbieraniną. Śledziłem liczne publikacje na temat tej inwestycji. Poza deweloperem nikt nie mówi o niej dobrze, więc dlaczego będzie realizowana w takiej formie, jak sobie wymyślił pan deweloper? Miasto nie ma na to wpływu? – zastanawia się Marcin Pereświet – Sołtan, mieszkaniec osiedla Sienkiewicza.

Miasto ma wpływ, można powiedzieć – największy. Na przykład blisko dwa lata temu zmienił się plan zagospodarowania przestrzennego w okolicy ulicy Młynowej. Tam dość duży teren kupił inny z deweloperów. Ale kupił go jako teren usługowy. Krótko po transakcji prezydent przedłożył uchwałę zmieniającą te tereny na mieszkaniowe, choć argumentował, że nieco zawyżył cenę przed sprzedażą. Uwaga! O całe 200 tys. złotych za kilka tysięcy metrów kwadratowych. Zawyżenie więc ceny gruntów ograniczyło się do maksymalnie kilkunastu złotych na metrze kwadratowym zamiast kilkuset – jak dyktuje sam rynek nieruchomości.

Teraz podobny los najprawdopodobniej spotka grunty po dawnym PKS-ie na Jurowieckiej, które przedsiębiorca kupił wiedząc o tym, co może na nich budować. Samo wszczęcie procedury zmieniającej przeznaczenie terenu nie oznacza jeszcze, że się na pewno zmieni. Tym bardziej, że akurat w tym miejscu lokalizowanie wysokiej i gęstej zabudowy wielorodzinnej spowoduje paraliż komunikacyjny – o czym radni wielokrotnie mówili urzędnikom z białostockiego magistratu.

- Skoro mają to być grunty komercyjne, to należy je przekształcić na cele handlowo – usługowe i za tereny na Jurowieckiej wziąć odpowiednio więcej, niżeli miałoby to miejsce obecnie – takie słowa wypowiadał przed sprzedażą gruntów na Jurowieckiej, podczas oficjalnej debaty nad przyszłością spółki PKS, poseł Krzysztof Jurgiel.

Powinno się wziąć więcej, ale władze województwa i prezes spółki PKS sprzedali za mniej. A jeśli sprzedali za mniej, nie powinno się zmieniać przeznaczenia gruntów. Byłoby to nieuczciwe wobec innych przedsiębiorców, którzy wiedząc o tym, że przeznaczenie zabudowy się zmieni na bardziej atrakcyjne, zapłaciliby może o wiele więcej niż obecny właściciel.

- Jeden deweloper w mieście musi budować ulice za swoje, innemu buduje miasto. Dlaczego tak jest? Kto wyremontuje Jurowiecką w tym przypadku? Miasto czy deweloper? Jedyny powód budowy takich drapaczy, jaki mi się nasuwa, to wyłącznie chęć zysku, bo na pewno nie dbanie o wygląd centrum miasta, które i tak dzięki różnym inwestycjom w ostatnich latach wygląda koszmarnie – komentuje Marcin Pereświet-Sołtan.

I w zasadzie na wypowiedzi mieszkańca osiedla Sienkiewicza można skończyć, ponieważ w tym przypadku chodzi wyłącznie o zysk, a nie wygląd czy udogodnienia. Najbardziej jednak przykre jest to, że jakimś cudem kolejny raz, jakiś deweloper, może zarobić na gruntach nawet nie wstając od biurka. Bo nagle grunty mogą zmienić przeznaczenie z tańszych na podwójnie lub więcej droższe.

(Agnieszka Siewiereniuk – Maciorowska/ Foto: BI-Foto)