Deweloper zarobi, bo się nie pobuduje? Czy jednak będzie inaczej?

Pośpiech, albo niedbalstwo stało się powodem, dla którego sprawa planów miejscowych okolicy Bema, Młynowej i Cieszyńskiej zakończyła się tym, że wojewoda podlaski pogroził radnym paluszkiem. Wskazał, że uchwała podjęta przez nich pod koniec października tego roku zawiera błędy skutkujące naruszeniem prawa. Czy to oznacza, że wojewoda podlaski za chwilę uchyli uchwałę w trybie nadzorczym? Bo jeśli tak się stanie, to bloków w tym miejscu deweloper na razie nie będzie mógł pobudować.

O dość dziwnym przebiegu prac planistycznych pisaliśmy już na naszych łamach. Pierwszy raz jeszcze w ubiegłym roku, kiedy okazało się, że na istniejących planach miejscowych urzędnicy chcieli nanieść poprawki, które z terenów usługowych miały stać się mieszkaniowymi. Wówczas jeszcze nikt nie wiedział, że w tym samym czasie prezydent zbył miejskie grunty w przetargu jednemu z deweloperów. Radni pracowali nad opinią uchwały planistycznej nie wiedząc o tym, że przedłożony im plan miejscowy nie pojawił się przypadkiem.

Po kilku miesiącach jednak okazało się, że zmiana przeznaczenia gruntów nie wzięła się znikąd. Z jednej strony Miasto Białystok zbyło grunty z przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną, choć na tym terenie obowiązywał plan pod usługi. Z drugiej strony deweloper, który nabył grunty od Miasta, chciał jeszcze kupić prywatne działki od właścicieli sąsiednich posesji. Oni zaś przychodzili na posiedzenia Komisji Zagospodarowania Przestrzennego oraz posiedzenia Rady Miasta i głośno domagali się uchwalenia planów pod zabudowę wielorodzinną. Powód był prosty – takie grunty z funkcją mieszkaniową mogli sprzedać znacznie drożej, jak z usługową.

- Sporządzono dwa operaty szacunkowe, które określiły wartość działek zgodnie z obowiązującym planem miejscowym na tym terenie oraz opinie o wzroście wartości po wprowadzeniu funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej i skomunikowaniu nieruchomości z otaczających dróg publicznych. Wartość nieruchomości w obowiązującym wówczas planie miejscowym została określona na kwotę 1 mln 151 tys. 817 zł. Natomiast przy uwzględnieniu przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi wyniosła 1 mln 370 tys. 985 zł. Jeśli prezydent wystawiłby ten grunt na przetarg i nie uzyskał tej ceny, która wynika już ze zmiany planu, czyli 1 mln 370 tys. zł, to faktycznie chęć zbycia poniżej tej ceny, mogłaby budzić duże wątpliwości – wyjaśniał jeszcze w maju tego roku na posiedzeniu rady Miasta zastępca prezydenta – Adam Poliński.

- Rzeczoznawca wycenił działkę w centrum miasta z celem mieszkaniowym na około 200 tys. złotych więcej od usługowej? To jakiś żart? Krew mnie zalewa na to co tu słucham – skwitował wówczas radny Sebastian Putra.

Urząd Miejski od samego początku prac planistycznych w nowej wersji zasłaniał się droższą wyceną działek, które sprzedał. Jednak trudno uwierzyć, że kwota 200 tysięcy złotych więcej uzyskana w wyniku tej sprzedaży, to właściwa suma za mieszkaniowe grunty budowlane. Trudno zrozumieć było wielu osobom dlaczego Miasto pozbyło się terenów w centrum Białegostoku za tak niską stawkę, kiedy w rzeczywistości można było uzyskać sumę znacznie wyższą. Operat szacunkowy, o którym wspominał Adam Poliński, chyba właśnie najcelniej skomentował radny Sebastian Putra. Zresztą nie on jeden był zbulwersowany takim stanem rzeczy.

Stało się jednak tak, że w dniu 24 października tego roku radni przegłosowali plan miejscowy z działką, kupioną przez dewelopera, na której powstała, po głosowaniu radnych, możliwość budowy bloków. Mimo, że sprawa od samego początku budziła kontrowersje. Z naszych informacji wynika, że część radnych miała obawy przed głosowaniem czy uchwalając nowe przeznaczenie dla terenów okolicy ulicy Cieszyńskiej, nie narażą się na zainteresowanie nimi służb śledczych. Formalnie przecież niby wszystko grało. Logicznie – transakcja i zmiana planów wyglądała na ukłon w stronę dewelopera.

Teraz sytuację wyjaśnił wojewoda podlaski. Kilka dni temu przesłał radnym pismo, w którym wskazał, że podjęli uchwałę z naruszeniem prawa. Choć w uzasadnieniu swojego stanowiska nie podaje żadnych powodów możliwości popełnienia przestępstwa, to na dodatekteż nie podaje, że w związku z tym naruszeniem prawa zostanie ona uchylona w trybie nadzorczym. Okazało się, że urzędnicy nie przygotowali wszystkich dokumentów jak należy i takie niekompletne przedłożyli radnym pod głosowanie.

- Analiza powyższej uchwały wykazała, iż na rysunku planu miejscowego brak jest odniesienia do funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, która to funkcja zgodnie z treścią postanowień § 44 ust. 3 pkt 2 ww. uchwały została dopuszczona na części terenu planistycznego 2.1U wyznaczonej linią wydzielenia wewnętrznego „A”. Powyższe skutkuje brakiem spójności części tekstowej i graficznej przedmiotowego planu – napisał wojewoda w uzasadnieniu swojego stanowiska.

Wojewoda jeszcze odniósł się do innej części uchwały, która także zawierała błędy formalne. Przynajmniej takie błędy, które normalnie powinny skutkować podjęciem rozstrzygnięcia w trybie nadzoru o unieważnieniu całości przyjętych zapisów. Chodziło o kolejną niespójność pomiędzy zapisem literalnym, a graficznym. Jednak na razie nie wiadomo, aby ta uchwła ta miała być uchylona. Przynajmniej wojewoda o tym nie wspomina w swoim piśmie. 

- Ponadto organ nadzoru zwraca uwagę na fakt, iż na rysunku przedmiotowego planu miejscowego – teren planistyczny 2.1U – nie umieszczono budynku „Laboratorium Architektury Energooszczędnej i Energii Odnawialnych” Wydziału Architektury Politechniki Białostockiej. Przekazując powyższą informację, organ nadzoru wskazuje konieczność podejmowania w przyszłości uchwał w oparciu o bardziej wnikliwą i staranną analizę faktyczną i prawną – napisano w piśmie wojewody podlaskiego.

Co się stanie teraz, nie wiadomo. Sprawa jest kontrowersyjna i zakładając, że około roku urzędnikom zajęło przekonanie radnych do przyjęcia przygotowanej przez prezydenta uchwały planistycznej na osiedlu Bema i Przydworcowe, to obecny stan umożliwia zaskarżenie komukolwiek zapisów uchwały i zblokowanie wszelkich prac na podstawie przyjętego z naruszeniem prawa planu.  Może nieco dziwić, zwłaszcza ten upór urzędników, ponieważ w wielu miejscach brakuje w ogóle uchwalonych planów. I logika podpowiada, że najpierw dla tych obszarów powinno się przeprowadzić niezbędne prace w departamencie urbanistyki.

- Dlaczego trzeba zajmować się zmianami planów zamiast pracować nad takimi miejscami, gdzie są problemy bardziej palące. Takimi, gdzie planów jeszcze w ogóle nie ma – pytał na ostatnim posiedzeniu Komisji Zagospodarowania Przestrzennego radny Henryk Dębowski.

- Musimy czasami coś poprawić, coś zmienić i dlatego trzeba do takich prac przysiadać – odpowiedziała mu Agnieszka Rzosińska, szefowa miejskich urbanistów.

W przypadku ulicy Cieszyńskiej i okolic, faktycznie trzeba było poprawić i zmienić, skoro Miasto sprzedało grunty deweloperowi pod mieszkaniówkę, na których budować swoich bloków nie mógł w istniejącym stanie prawnym. Dziś w sumie nadal nie wiadomo, czy szybko się pobuduje z uwagi na to, że uchwała została podjęta z naruszeniem prawa. Gdyby deweloper chciał wznieść wyłącznie obiekty usługowe, problemu by nie było. Tylko raczej nie po to kupował grunty od Miasta po atrakcyjnych cenach. Pozostaje czekać i sprawdzić, co dalej stanie się z tym planem miejscowym. 

(Agnieszka Siewiereniuk – Maciorowska/ Foto: GSV)