Trwa boom mieszkaniowy. Jaki będzie przyszły rok?

Na razie przedsiębiorcy budowlani mogą zacierać ręce i liczyć zyski. Od dłuższego bowiem czasu trwa nieprzerwanie boom mieszkaniowy. Choć nie tylko mieszkaniowy, ponieważ budowanych jest wiele innych inwestycji. Jaki będzie przyszły rok w budownictwie? Jaki będzie w naszym regionie? Czy podrożeją ceny mieszkań? Czy warto inwestować w nieruchomości?

Inwestycja w nieruchomości, a zwłaszcza w mieszkania, jest praktycznie obarczona zerowym ryzykiem. Co nie znaczy, że nie może wydarzyć się nic złego, albo zwyczajnie nie pojawią się problemy. Jednak co do zasady, to dogodna forma zabezpieczania przyszłości, znacznie korzystniejsza niż lokaty bankowe. Te obecnie są tak nisko oprocentowane, że nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku. A przynajmniej, jeśli nie jest to jakaś naprawdę znaczna suma pieniędzy. Więcej korzyści i dochodu przynoszą zdecydowanie inwestycje w nieruchomości. Dotyczy to zarówno kupna lokalu mieszkalnego lub usługowego, jak i samych gruntów.

Wystarczy popatrzeć na Białystok, jak wyglądają choćby ceny gruntów pod zabudowę, zwłaszcza mieszkaniową. Działka budowlana w dobrej lokalizacji sama jest warta setki tysięcy złotych. Większa połać gruntów pod zabudowę idzie w miliony. A co więcej, trudno w ogóle kupić jakieś nieruchomości, na których można się budować. Jeśli jest to gdzieś na obrzeżach miasta, gdzie nie ma jeszcze dobrej infrastruktury, jest taniej. Ale wówczas trzeba liczyć się z utrudnieniami różnego rodzaju – od drogi dojazdowej począwszy, po ogrzewanie czy podłączenie do internetu. Ceny nieruchomości od lat w zasadzie w Białymstoku kształtują deweloperzy, choć podobnie jest w innych miastach. Tu akurat winy można szukać w niedobrze planowanej polityce przestrzennej – o ile w ogóle można mówić, że coś takiego istnieje. Wiele zabudowy powstaje tam, gdzie powstaje, a nie tam, gdzie rzeczywiście pasuje i gdzie powinna.

- Należałoby więcej uwagi poświęcić planom zagospodarowania przestrzennego. Plany bowiem określają to, w jakim kierunku miasto miałoby się rozwijać. Ponadto, co istotne dla tego zagadnienia, takie plany ustabilizowałyby ceny gruntów. Głównie dlatego, że potencjalny nabywca wiedziałby, co w danym obszarze i sąsiedztwie znajdowałoby się teraz i w przyszłości. Dopiero ta pewność sąsiedztwa utrzymałaby w miarę stabilną cenę gruntów – tak mówił naszej redakcji już prawie 5 lat temu Artur Kosicki, ekspert w dziedzinie inwestycji budowlanych, a obecnie marszałek województwa podlaskiego.

Po prawie 5 latach sytuacja się nie zmieniła, a wręcz można powiedzieć – pogorszyła pod tym względem. Ale to nie tylko domena Białegostoku, bo bardzo podobnie lub jeszcze gorzej dzieje się w innych polskich miastach. W każdym razie nic nie wskazuje, aby ten trend zmienił się w najbliższym czasie. Wszelkie analizy wskazują, że budownictwo będzie nadal przeżywało dynamiczny rozwój. Banki co prawda ostrzegają, że o kredyt mieszkaniowy będzie trudniej, ale takie komunikaty były przekazywane także i wcześniej, w poprzednich latach. Poza tym średnie wynagrodzenia Polaków wzrosły, więc i zdolność kredytowa poprawiła się. Zwłaszcza, że mamy najniższe w historii bezrobocie.

Analitycy rynku nieruchomości zauważyli, że w tym roku nieco spadła sprzedaż nowych mieszkań, głównie z powodu ich bardzo wysokich cen. W tym samym czasie jednak znacząco wzrosła liczba mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym. Co z jednej strony może wskazywać, że Polacy nadal chętnie inwestują w mieszkania, a z drugiej strony – może wskazywać, że nowych mieszkań jest za mało do sprzedaży. A przynajmniej takich, które są najchętniej kupowane, czyli mieszkania o małym metrażu położone w dobrej lokalizacji.

- W pewnym momencie rynek się nasyci, zmienią się warunki rynkowe, być może będzie trudniej o najemcę, jeżeli mówimy o zakupach inwestycyjnych. Ale na razie nic nie wskazuje, żeby miało nastąpić jakieś spektakularne pogorszenie sytuacji rynkowej – mówił kilka dni temu na antenie Telewizja w Polsce Jarosław Jędrzyński, główny analityk portalu Rynek Pierwotny.

Z tym, że pogorszenie na rynku budowlanym i nieruchomości może przyjść z zupełnie innej strony. Bo nawet, jeśli Polacy będą chcieli w dalszym ciągu kupować mieszkania, tych może być za mało. Zasadniczy problem w tej branży, to otwarcie zachodnich europejskich rynków pracy dla pracowników budowlanych. A biorąc pod uwagę fakt, że w Polsce około połowy załogi stanowią obcokrajowcy, głównie z Ukrainy i Białorusi, może zabraknąć rąk do pracy. To poważny problem, z którym inwestorzy budowlani mogą sobie nie poradzić.

- Nie każdy zdaje sobie z tego sprawę, że ponad połowa pracowników pracujących na budowach osiedli mieszkaniowych, to są już imigranci ze wschodu. Od nowego roku otwiera się granica zachodnia dla tych osób. I z takich źródeł dobrze poinformowanych wiadomo, że bardzo duża część tych Ukraińców, czy Białorusinów siedzi na walizkach, uczą się języka niemieckiego i chcą wyjechać. Jeżeli wyjadą, może być nie tyle załamanie popytu, ale załamanie podaży, jeżeli tych mieszkań nie będzie miał kto w przyszłym roku budować – mówił Jarosław Jędrzyński, główny analityk portalu Rynek Pierwotny.

Taka sytuacja może z kolei spowodować kolejny wzrost cen mieszkań. Bo jeśli będzie faktycznie brakowało rąk do pracy, to albo trzeba będzie podnieść wynagrodzenia pracownikom, którzy mogą stawiać pracodawcom warunki, albo mieszkań będzie budowało się mniej z uwagi na okrojenie załogi. Jednak osoby, które planują po nowym roku kupić jakieś mieszkanie na pierwotnym rynku deweloperskim zresztą na wzrost cen w przyszłym roku raczej i tak będą musiały się nastawić. Zwiększą się obciążenia fiskalne, podrożeje prąd, okna, wywóz śmieci i opłaty za wodę. Co przy dużych inwestycjach będzie miało znaczenie dla całości ponoszonych kosztów budowy przez deweloperów. Później także i dla podwykonawców, którzy będą realizować remonty wewnątrz lokali.

Podobna sytuacja może dotknąć także tych wszystkich firm budowlanych, które realizują zupełnie inne inwestycje, jak choćby budują drogi, mosty, przebudowują obiekty użyteczności publicznej, prowadzą prace termomodernizacyjne oraz cały szereg innych inwestycji realizowanych z publicznych przetargów. To z kolei przełoży się na pewno na zdolności kredytowe samorządów i możliwości inwestowania w poprawę infrastruktury w poszczególnych miastach lub gminach. Z tego wszystkiego wyłania się nam taki obraz, że zastoju jako takiego raczej w budownictwie nie będzie, ale raczej trzeba się nastawić na znaczne podwyżki cen.

(Agnieszka Siewiereniuk – Maciorowska)